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えむ＠会社経営＆不動産投資
不動産投資初心者必見！買付から契約・決済までの流れを簡単解説
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不動産投資は大きな買い物。だからこそ、最初のステップからしっかりと理解しておくことが大切です。特に「買付け」から「契約」、そして「決済」までの流れは、少しでもミスがあると、後々のトラブルにつながることもあります。この記事では、不動産購入における重要な各ステップを丁寧に解説します。初心者でも安心してステップを踏んでいけるように、必要な情報をしっかりお伝えします！
目次
オーナーまでの道のり：全体像を把握することから始めよう
不動産投資を始めるにあたり、まずは全体の流れを把握しておくことが大切です。物件の選定から決済まで、全てのステップがスムーズに進むように準備を整えておくことで、失敗を避けることができます。大まかには以下のステップがあります（カッコ内はスケジュール例）。
- 物件探し
- 投資分析
- 物件の下見
- 買付け（8月1日）
- 銀行事前審査（8月1日〜中旬）
- 契約（8月2日〜中旬）
- 銀行融資本申込み（8月中旬〜）
- 金銭消費貸借契約（9月上旬）
- 管理業務委託契約（9月上旬）
- 決済（9月中旬〜）
これらのステップをひとつひとつクリアすることで、晴れて物件のオーナーとなり、賃貸収入などの不労所得を得ることができるのです。
やっぱり不動産投資って初めてが一番大変そうですね。
確かに最初のステップをしっかりとこなしておくことが重要だね。でも、一度やってみれば意外とシンプルなものだよ。仲介業者がサポートしてくれるし、慣れれば自分でもどんどん進めていけるから大丈夫。
物件の買付け：最初のステップを丁寧に進めよう
買付けって何？具体的にどう進めるの？
買付けは、不動産投資における非常に重要なステップです。買付けを行うことで、「この物件を購入したい」という意思を売主に伝え、交渉が始まります。特に、他の購入希望者がいる場合は、早めに買付けを入れることで優先的に交渉が進むこともあります。
買付けって、いきなりやるのは不安ですね。何か特別な準備が必要なんですか？
特別な準備はないけれど、買付けを入れる前に、物件の市場価格や将来の賃料収入、物件自体の状態をしっかり調査しておくことが重要だよ。
まずは物件の市場価値や、競合する物件の価格帯を調べておきましょう。また、事前に物件の状態や修繕が必要かどうかをチェックしておくと、交渉の際に有利に働くことがあります。
買付けを出す際に必要な準備と費用
買付けには特別な費用はかかりませんが、事前に不動産業者に相談し、買付け証明書を作成してもらう必要があります。また、購入価格の提示にあたっては、他の購入希望者がいる場合に競争が起きることもあります。
買付けの金額をどう設定するかも大切だね。売主が求めている価格に近い額を提示すると、交渉がスムーズに進むことが多い。
なるほど！でも、少しでも安く買いたい気持ちもあります…。
その気持ちはわかるけど、あまりに安い価格を提示すると、他の買い手に先を越されることもあるから、バランスが大事だよ。
注意すべきポイント：交渉とタイミング
買付けの際には、価格交渉のタイミングも重要です。満額で買付けを入れると、売主に好印象を与えることができますが、少しでも安く購入したい場合は、適切なタイミングで交渉を持ちかけることが大切です。競合相手がいる場合は、スピードも重要になります。
銀行事前審査：融資を受けるための最初のステップ
事前審査って何？本申込とどう違うの？
銀行事前審査は、物件購入にあたってどのくらいの融資が可能かを金融機関に確認するプロセスです。事前審査が通れば、物件購入の目安としてその金額をもとに次のステップへ進めます。
融資が受けられるかどうかで、物件を買えるかどうか決まりますもんね。ちょっと不安ですが…。
大丈夫だよ。事前審査はあくまで仮の確認だから、通らなくても別の銀行に当たることができる。だから、焦らずにしっかり準備しよう。
必要な書類と事前審査の流れ
事前審査には、通常以下の書類が必要です。
- 身分証明書（運転免許証など）
- 源泉徴収票または確定申告書（過去数年分）
- 購入希望物件の情報
事前審査自体に費用はかかりませんが、審査が通れば融資の目安が示されるため、物件購入の計画が具体化します。
じゃあ、まずは銀行に相談してから物件を探す方がいいんですか？」
それも一つの方法だね。でも、まずは自分でどのくらいの物件が欲しいか決めて、その後で銀行に融資の相談をする方が、具体的に話が進むことが多いよ。
契約：正式に物件を手に入れるためのプロセス
契約の意味と重要性
不動産取引において、売主と買主が合意した内容を文書にまとめ、法的な契約を交わすことが「契約」です。契約が締結されると、物件は買主のものになりますが、売主との間で支払い条件や引き渡し時期が明確に定められるため、双方にとって重要なステップです。
契約書にサインするってことは、もうキャンセルできないんですよね？
そうだね。契約を交わした後にキャンセルする場合は、手付金を放棄したり、違約金を支払うことがあるから、慎重に確認することが大事だよ。
契約書の内容と注意すべきポイント
契約書には、売買価格や引き渡し時期、手付金の額、解約時の条件などが明記されます。契約書にサインする前に、特に以下の点を確認しておくことが重要です。
- 価格：売主が提示した価格が適正かどうか。
- 手付金：通常は物件価格の5%～10%程度。
- 引き渡し時期：引き渡しのタイミングをしっかり把握する。
- 解約条件：万が一、買主側の事情で契約を解除する際の条件を確認。
銀行融資本申込：正式な融資申込みのステップ
本申込と事前審査の違い
本申込と事前審査の違いは、融資のプロセスが正式に始まる段階です。事前審査は仮の確認に過ぎませんが、本申込は銀行との正式な契約に向けて進んでいきます。融資額が確定し、融資を受けるための条件や金利、返済期間などが決まります。
事前審査が通ったら、そのまま融資が確定するわけじゃないんですね？
そうだね。事前審査はあくまで仮のもの。本申込で正式に銀行との契約が始まるんだよ。本申込では、さらに詳しい書類を提出することが必要になるから、しっかり準備しておこう。
本申込に必要な書類と準備
銀行融資本申込には、以下のような書類が必要になります。
- 住民票
- 印鑑登録証明書
- 課税証明書
- 納税証明書
- 購入物件に関する詳細な資料
また、団体信用生命保険（団信）への加入が求められることがあり、その際には健康状態の告知が必要になることもあります。
特に団信の手続きは重要だよ。融資の返済中に万が一のことがあっても、この保険に入っていれば、残りのローンを保険が肩代わりしてくれるんだ。
なるほど！それなら、安心して融資を受けられますね。
注意すべきポイント
本申込の段階では、銀行による厳密な審査が行われます。事前審査が通っていても、本申込で却下される可能性もあるため、しっかりと準備を進めておくことが重要です。また、健康状態によっては団信の加入が難しい場合もあるので、事前に健康診断などを受けておくと良いでしょう。
金銭消費貸借契約：融資を受けるための最終段階
金銭消費貸借契約って何？
金銭消費貸借契約は、銀行から融資を受ける際に正式に交わされる契約です。この契約により、融資額や金利、返済期間、返済方法が明記され、ローンの返済が開始されます。
融資が確定するってことは、いよいよ物件を手に入れられるんですね！
そうだよ。ただ、ここでも書類をしっかり確認して、返済条件に無理がないかどうかをチェックしよう。
契約内容と必要な書類
金銭消費貸借契約には、以下の内容が含まれます。
- 融資金額：借入金の総額
- 金利：固定金利か変動金利かを選択
- 返済期間：一般的には20年～35年
- 返済方法：元利均等返済や元金均等返済のいずれか
必要な書類としては、収入印紙や印鑑登録証明書、契約書が必要です。また、返済の方法や期間についても、無理のないプランを立てることが大切です。
固定金利と変動金利の違いもちゃんと理解しておこう。長期的に見ると金利がどう動くかわからないから、リスクを考慮して選択することが重要だね。
管理業務委託契約：運用をプロに任せよう！
管理業務委託契約って何？
物件を購入したら、その物件の管理をプロの管理会社に任せることが一般的です。管理業務委託契約を結ぶことで、物件のメンテナンスや入居者募集、家賃の集金などを管理会社に任せることができます。
全部自分で管理するのは大変そうですけど、管理会社に任せたら楽になるんですね！
そうだよ。特に遠方の物件だと、自分で全部やるのは難しいから、管理会社に委託することで安心して運用できるんだ。
契約内容とサービス内容
管理会社に依頼する主なサービスには、以下のようなものがあります。
- 入居者募集
- 家賃の集金
- 物件のメンテナンス
- クレーム対応
- 空室対策
契約内容によっては、家賃滞納保証や空室保証を提供する会社もあります。これにより、入居者が見つからなかった場合や家賃が支払われなかった場合でも、一定の収入を確保することができます。
費用と注意点
管理業務委託契約には手数料がかかります。一般的には、家賃収入の5%～10%が管理手数料として設定されており、物件の運用コストの一部として計算しておく必要があります。
決済：物件を正式に手に入れるための最終ステップ
決済の意味
決済は、物件の購入代金を全額支払い、正式に所有権を移転する最終段階です。このプロセスが完了すると、物件のオーナーとなり、賃貸経営がスタートします。
ついにオーナーになれるんですね！この瞬間が待ち遠しいです。
そうだね。決済が無事に終われば、あとはしっかりと管理をしていくだけだよ。
決済に必要な書類と費用
決済には以下の書類や費用が必要です。
- 登記費用：所有権を移転するための費用
- 火災保険料：物件を保護するための保険
- 固定資産税の精算：物件購入時に未払いの税金を精算
決済は通常、銀行や司法書士、不動産業者が同席して行われます。残金を支払い、所有権が移転した後は、物件の管理が買主の責任となります。
まとめ
- この記事では、不動産投資における「買付け」から「契約」、そして「決済」までの流れを詳しく解説しました。
- 各プロセスをしっかり理解することで、不動産購入におけるリスクを減らし、成功率を高めることができます。特に、買付けや契約、融資の手続きを正確に進めることで、スムーズな取引が可能になります。
- 手続きを正確に進めることで、物件のオーナーとして安定した収益を得ることができ、不動産投資を成功に導くための基盤を築くことができます。
不動産投資は、最初のステップが成功の鍵を握る大切なプロセスです。各ステップで適切な準備を行い、焦らずに進めることで、成功への道を歩むことができます。この記事を参考に、あなたも不動産投資を成功させるための第一歩を踏み出してください！
ABOUT ME
ITで起業しました。2021年から不動産投資を始めました。個人事業主（フリーランス）や会社経営者が不動産投資をしていく中での気付きや学んだことをつづっていきます。
