不動産投資：需給状況と競合物件の調査で成功への道を見つける！
mizumoto
えむ＠会社経営＆不動産投資
土地・建物の調査で不動産物件の真価を見抜け！
mizumoto
不動産投資において、物件選びは投資の成功を左右する最重要ポイントです。しかし、インターネットや物件資料だけでは見えない部分が多く、そこで重要になるのが「現地調査」と「ヒアリング」です。これらを徹底することで、物件の表面的な情報だけでは把握できないリスクやチャンスを見つけることができます。この記事では、現地調査で確認すべきポイントや、ヒアリングによって得られる貴重な情報を具体的に解説していきます。初心者でも実践しやすいように分かりやすく説明していきますので、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてみてください！
目次
現地調査の基本：建物の基礎を見抜く方法
メンター、現地調査って言われても、どこから手をつければいいのか分からないんですけど、初心者でもできるんですか？何かコツみたいなものがあれば教えてほしいです！
もちろん、誰でもできるさ！でも、基本的なポイントを押さえることが重要だよ。特に大事なのは、建物の基礎部分や外壁、屋根の状態をしっかり確認することだ。ここがしっかりしていれば、建物全体が丈夫であることが多いからね。
まず、物件の基礎部分に注目しましょう。ここでのチェックポイントは、ひび割れ（クラック）がないかどうかです。クラックの深さや広がり具合によっては、建物の構造自体に問題がある可能性もあります。一般的に、0.3ミリ以上の深いクラックが見られる場合には、建物の強度に影響を与えている可能性が高いので、注意が必要です。
基礎部分にひびが入っていないかどうか確認するのが第一だよ。それから、外壁の状態も見逃しちゃいけない。特に、チョーキング現象が起こっているかどうかは重要だね。これは外壁の塗装が劣化しているサインで、指で壁を触ると白い粉がつくんだ。もしこれが起きている場合、外壁の防水性が低下している可能性が高いよ。
外壁の劣化は、長期間放置されると雨漏りや建物内部の腐食につながり、大規模な修繕が必要になることがあります。したがって、外壁や屋根の状態は、現地調査時に必ず確認するべきポイントです。特に木造建築物の場合は、外壁の防水機能が建物全体の耐久性に大きな影響を与えるため、慎重にチェックする必要があります。
周辺環境と接道状況の確認
物件の状態を確認したら、次に重要なのは物件の立地や周辺環境です。建物自体がしっかりしていても、周辺環境に問題があると空室リスクが高まったり、物件価値が下がることがあります。
周辺環境って、具体的にはどういうところをチェックすればいいんですか？
まずは接道状況を確認しよう。これは法律にも関わる重要なポイントなんだ。日本の建築基準法では、建物は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないんだけど、意外とこの基準を満たしていない物件があるんだよ。もし基準を満たしていない場合、再建築が難しくなることがあるんだ。
接道状況が法律に適合していない物件は、再建築ができない可能性があり、将来的な価値が大きく下がるリスクがあります。このような物件を購入してしまうと、売却時に困難が生じるだけでなく、長期的な投資計画にも大きな影響を与えます。したがって、物件が建築基準法に適合しているかどうかは、購入前に必ず確認しておくべきです。
また、物件が擁壁（ようへき）に接している場合、擁壁の状態もチェックしましょう。特に、古い擁壁や高さのある擁壁は、地震などの影響で崩れやすくなることがあり、補修費用が発生する可能性があります。擁壁が劣化している場合は、事前に修繕が必要かどうかを確認し、必要であればそのコストも見積もりに加えておくことが大切です。
擁壁がある場合、その強度や劣化状況を確認するのも忘れないで。特に高台にある物件は、擁壁がしっかりしていないと地震や豪雨の時に崩れるリスクがあるんだ。専門家の助けを借りて、擁壁の状態をしっかり見極めることが大切だよ。
耐震性と建物の構造
次に、建物の耐震性と構造についても確認が必要です。特に、1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準に基づいていることが多く、地震に対する耐久性が弱い可能性があります。
日本では1981年に新しい耐震基準が導入されたんだ。それ以降に建てられた物件は地震に強いとされているんだけど、それ以前の物件は旧耐震基準に準じているから、地震に弱いことが多いんだ。
1981年より前に建てられた物件は、耐震工事が必要になることが多いんですね。そういう物件って投資に向いていないんですか？
一概に向いていないとは言えないけど、耐震補強工事を見込んで投資する必要があるね。特にピロティ形式の建物や、吹き抜けがある物件は、構造的にバランスが悪くて耐震性が低いことが多いから、事前にその点も確認しておくことが大切だよ。
ピロティ形式の建物は、1階部分が駐車場などのために柱だけで支えられている構造のことを指します。この形式の建物は、地震の際に大きな揺れを受けやすく、倒壊するリスクが高いとされています。また、吹き抜けのある建物は、壁が少ないために耐震性が低くなりやすいです。したがって、こうした物件を購入する場合には、耐震補強工事の必要性を事前に把握し、そのコストも含めた投資計画を立てることが重要です。
地盤チェック：土地の履歴を調べる
建物だけでなく、土地そのものの状態も不動産投資において非常に重要な要素です。特に日本は地震が多いため、地盤の強さが物件の安全性に直接影響を与えます。
土地の状態もチェックするべきなんですか？建物の状態だけじゃ足りないんですね。
そうだね、特に地盤が軟弱な場所に建てられた物件は、地震の際に沈下したり傾いたりするリスクが高いんだ。だから、事前にその土地がどんな履歴を持っているかを調べるのが大切なんだよ。
例えば、その土地が昔川や沼、湿地帯だった場合、地盤が軟弱である可能性があります。これを見抜くためには、土地の履歴や地名に注目するのが有効です。地名に「川」「沼」「池」など、水に関連する文字が含まれている場所は、かつて水辺だった可能性が高く、地盤が弱い傾向にあります。こうした地域は、地震の際に液状化現象が発生するリスクもあります。
液状化現象が起こると、地面が水分を含んで建物が沈んでしまうことがあるんだ。特に海沿いや川沿いの土地は液状化のリスクが高いから、地盤調査を依頼してその土地の安全性を確認することが必要だね。
液状化なんて怖いですね…。でも、どうやってその土地の履歴や地盤の強さを調べるんですか？
まずは地名を調べるのが簡単だね。それから、自治体の地盤調査データや、古地図を使ってその土地が昔どうだったのかを調べるのも一つの方法だよ。また、プロの地盤調査会社に依頼して、地盤の強度を詳しく調べてもらうこともできるよ。
地盤の強さを事前に確認することで、将来的な地震リスクを軽減することができます。特に、不動産投資では長期的に物件を保有することが多いため、土地の安全性をしっかり確認しておくことが重要です。
ヒアリングの重要性：地元の声を聞く
物件の現地調査を行う際には、周辺住民や不動産業者からヒアリングを行うことも重要です。現地に住む人々や、そのエリアを知り尽くしている不動産会社からは、資料やネットでは得られない生の情報を得ることができます。
ヒアリングって、実際に周りの人に話を聞くってことですよね？どんなことを聞けばいいんでしょうか？
例えば、そのエリアの治安や生活のしやすさ、さらには物件の管理状況など、入居者の視点での情報を集めるといいよ。特に物件の管理状態は、入居者の満足度に直結するから、周辺の住民や管理会社に聞いてみるといいんだ。
ヒアリングを通じて、現地のリアルな声を聞くことで、入居者がどのような環境を求めているか、どのような問題があるのかを把握することができます。例えば、交通量の多い道路に面している物件では、騒音問題や安全性の懸念があるかもしれません。また、ゴミの収集日や周辺施設の利便性など、細かい情報もヒアリングを通じて得ることができます。
それに、周りの住民の声は特に信頼できるよ。実際にその場所に住んでいる人たちは、良いところも悪いところも知っているからね。物件の魅力だけでなく、思わぬ落とし穴も教えてくれるかもしれないよ。
ファミリー向け物件の重要チェックポイント
ファミリー層をターゲットにした物件では、日当たりや周辺環境が特に重要です。日当たりが悪い物件は長期的に入居率が低下しやすいため、現地調査時には日照条件をしっかり確認しましょう。
ファミリー向けの物件だと、やっぱり日当たりが重要なんですね。どうやってチェックすればいいんですか？
まずは、物件が南向きかどうかを確認しよう。それから、南側に高い建物が建つ可能性がないか、周辺の開発計画を調べることも大事だよ。
ファミリー層は、日当たりが良い物件を好む傾向があります。特に、リビングや寝室に十分な日差しが入る物件は、家族にとって快適な住環境を提供できるため、長期的に安定した賃貸需要を見込むことができます。しかし、南側に高層ビルが建設される予定があると、将来的に日当たりが悪くなる可能性がありますので、事前に市区町村の開発計画を確認しておくことが重要です。
また、ファミリー層向けの物件では、学校や公園が近くにあるかどうかも大きなポイントです。子育て世代にとって、教育環境や子どもが遊べる場所が近くにあることは大きな魅力となります。通学路の安全性や、学校の評判についてもヒアリングを通じて情報を収集しておきましょう。
高圧線や送電線の影響：見た目以上のリスク
物件を選ぶ際に注意すべきもう一つの要素が、高圧線や送電線の近くにある物件です。これらの施設は、見た目には問題がないように見えても、賃貸経営において思わぬリスクを引き起こすことがあります。
高圧線の近くにある物件って、どうしてリスクがあるんですか？
高圧線の近くに住むことを嫌がる人が多いんだ。特に電磁波による健康被害がニュースで取り上げられることがあると、一時的にでも空室が増えることがあるんだよ。
送電線や高圧線の近くにある物件は、特にファミリー層や健康志向の強い入居者に敬遠される傾向があります。電磁波の影響については科学的に証明されていない部分も多いですが、心理的な影響が大きいため、賃貸経営においては空室リスクを高める要因となります。
まとめ
- 不動産投資において、現地調査とヒアリングは、物件の状態や周辺環境を正確に把握するための重要なステップです。基礎部分や外壁の劣化、接道状況、耐震性、地盤の強さ、そして日当たりや周辺施設など、多岐にわたる要素を徹底的に調査することで、リスクを最小限に抑えた投資を実現できます。
- 現地調査とヒアリングを徹底することで、物件の隠れたリスクを見抜き、予期しない修繕費や空室リスクを避けることができます。また、周辺の開発計画や地元住民の声を活用することで、長期的に安定した収益を得られる物件選びが可能になります。
- 正しい現地調査とヒアリングを行うことで、不動産投資の成功確率を大幅に高めることができます。物件の収益性を最大化し、将来的に高いリターンを得るためには、事前の調査が不可欠です。この記事を参考に、しっかりと調査と準備を行い、成功する不動産投資への道を切り開きましょう。
現地調査やヒアリングを通じて、物件や土地の状態をしっかりと把握し、長期的な成功を目指すための不動産投資を実現してください！
ABOUT ME
ITで起業しました。2021年から不動産投資を始めました。個人事業主（フリーランス）や会社経営者が不動産投資をしていく中での気付きや学んだことをつづっていきます。
