周辺不動産業者にヒアリングしよう

不動産投資の成功には、物件選びや周辺環境の調査が欠かせませんが、それに加えて重要なのが周辺不動産業者へのヒアリングです。不動産業者は、その地域に深く関わり、賃貸市場のリアルな情報を持っているため、適切な質問を投げかけることで、貴重なアドバイスや判断材料を得ることができます。この記事では、ヒアリングの際に押さえておきたいポイントや、成功するためのコツを詳しく解説します。

周辺不動産業者へのヒアリングのポイント

えむ

物件の情報ってネットで調べれば出てきますよね？わざわざ不動産業者に聞かなくてもいいんじゃないですか？

メンター

確かに、物件の基本的な情報はネットでも集められるよ。でも、不動産業者に聞くことで、地域特有の情報や、数字では分からないような細かい事情を知ることができるんだ。例えば、賃料相場や空室率、そしてターゲット層がどのように変わっているかなど、業者の経験から得られるリアルな市場感覚が非常に役立つんだよ。

周辺不動産業者へのヒアリングは、地域の特有な事情を知るための貴重な機会です。例えば、空室率や賃料相場、そして入居者のターゲット層がどのように変わっているのかなど、細かな市場の動向は不動産業者に聞かなければ分からないことが多いです 。ヒアリングでは、以下のようなポイントに注意しましょう：

• 地域特有の賃貸市場：その地域の賃料相場、人気の間取りや設備、ターゲット層（単身者、ファミリー、学生など）の動向を確認します。
• 管理能力の確認：物件取得後の管理会社としての候補となる不動産会社の管理能力も見極めましょう 。

ヒアリングを成功させるための舞台作り

えむ

どうやってうまく業者に話を聞くんですか？

メンター

大事なのは、舞台設定だよ。業者が忙しくない時間帯を狙って、落ち着いた環境で話を聞くことが重要だ。相手のプライドをくすぐる言葉をかけるのもいいね。たとえば、『こちらの経験豊富な業者さんにぜひお伺いしたい』といった感じだ。

まずは、業者がリラックスして話せる環境を整えることが成功のカギです。また、ヒアリングの最中は、相手の話をオウム返ししてしっかり聞いていることを示しましょう。お礼の言葉を忘れずに、丁寧な態度で接することが信頼関係の構築に繋がります 。

何を聞くべきか？

えむ

業者にはどんな質問をすればいいんでしょう？

メンター

まずは賃料相場や空室率、それにターゲット層について聞いてみるといいね。『このエリアで人気の間取りや設備は？』とか、『空室率が低い物件にはどんな特徴がありますか？』といった質問が役立つよ。

ヒアリングでは、次のような質問を投げかけて具体的な情報を引き出しましょう。

• 「こちらに来店されるお客様はどのような方がおおいですか？学生、単身サラリーマン、新婚さん、ファミリーと言った分類で、それぞれ何割くらいでしょうか？」
• 「近隣に、大学や会社などお客さんを供給してくれるものは何ですか？」
• 「周辺のエリアに特徴はありますか？東地区は単身者に人気とか西地区はファミリーに人気とか」
• 「お客様にご希望の多い賃貸はどのくらいですか？間取り別に教えて下さい」
• 「お客様の要望が多いのに、供給が少ない間取りは？逆に需要が多すぎてお客様をつけるのが難しい間取りはありますか？」
• 「この地域で絶対必要な設備は何ですか？また、あれば有利になる設備は何かありますか？」
• 「このエリアで満室経営をするにはどんな条件が必要ですか？単身者向け、ファミリー向けそれぞれ教えていただけますか？」
• 「駅から徒歩何分くらいまでなら客付に苦労しませんか？単身者向け、ファミリー向けそれぞれどうですか？」
• 「このエリアに需給関係を崩すような大型の賃貸物件が建設される予定はありますか？」
• 「（販売チラシを見せながら）この物件が売りに出ていますが、客付けの点でどう思いますか？」

地域特有の事情を探る

非対称な駅圏エリアの確認

メンター

駅のどちら側に物件があるかで、賃貸需要が大きく変わるんだ。例えば、商業施設が多い側と住宅地が広がる側では、ターゲット層が全然違うんだよ。

駅の北側と南側、東口と西口では、商業施設が集中している側と、静かな住宅街が広がる側とで大きく違いが出ることがあります。業者に、どちらのエリアがターゲット層に人気があるかを確認しましょう 。

駐車スペースの重要性

えむ

駐車場って、本当に必要なんですか？

メンター

地域によっては、駐車スペースが必須なエリアもあるよ。例えば、郊外のファミリー層向け物件では、駐車場がないと入居者が付きにくいこともある。

地域や物件のターゲットによって、駐車スペースの需要は大きく異なります。特にファミリー層向け物件では駐車場の有無が決定的な要素となることがあるため、業者に確認することが重要です 。

迷惑住人の存在と地域のリスク

メンター

もう一つ忘れちゃいけないのが、迷惑住人の存在だ。業者に地域のトラブルや問題点についても確認しておこう。

不動産業者は、そのエリアにおける迷惑住人やトラブルの有無を把握していることが多いです。ゴミ屋敷や騒音トラブルなど、入居者に影響を与える問題がないか確認しましょう 。

学区の評判を確認

ファミリー層をターゲットにする物件の場合、学区の評判も重要な要素です。特に子供の教育に関心の高い家庭にとって、学区は物件選びに大きな影響を与えます。業者に、その地域の学校の評判や進学率について確認し、ターゲット層に応じた物件選びを行いましょう 。

LPガスと都市ガス物件の選択

えむ

LPガスと都市ガス、どっちの方が入居者にウケがいいんですか？

メンター

一般的には、都市ガスの方が経済的で好まれる傾向が強いね。業者に聞いて、どの程度入居者がガスの種類を気にしているか確認するといいよ。

ガスの種類によって、入居者の経済的負担が異なるため、特に家計を気にする女性入居者は都市ガスを好む傾向があります。業者にその地域でのガスに対する入居者の意識を確認することが有効です 。

「この地域はお勧めしない」と言われたら…

もし不動産業者に「この地域はお勧めしない」と言われたとしても、すぐに諦める必要はありません。自分で空室率や賃料の動向を調査し、その地域が実際にチャンスであるかどうかを確認しましょう。他の投資家が見逃す可能性のあるチャンスが隠れていることもあります 。

まとめ

• 周辺不動産業者へのヒアリングは、そのエリアの賃貸市場や競合物件の状況、ターゲット層のニーズを正確に把握するための重要な手段です。現地で得られるリアルな情報は、投資の成功に向けた判断材料となります。
• ヒアリングを通じて、物件の選定や賃貸経営に関するリスクを減らし、運用の成功率を上げることが可能です。賃料相場、空室率、競合物件との違いなど、現地の特性を把握することで、投資における大きなリスクを回避することができます。また、ターゲット層に合わせた設備やサービスを提供することで、満室経営の実現も可能となります。
• 適切なヒアリングを行うことで、賃貸物件の運用効率を高め、空室率の低減や収益の安定化が期待できます。また、地域特有のリスクを事前に把握し、対策を講じることによって、不測の事態を防ぐことができます。さらに、不動産業者との信頼関係を築くことで、将来的に新たな物件情報やサポートを得る機会が増えるなど、長期的な利益を享受できるでしょう。

周辺不動産業者へのヒアリングは、不動産投資における重要なステップです。適切な質問を投げかけ、地域特有の情報を集めることで、物件選びや賃貸経営におけるリスクを最小限に抑え、成功に向けた最良の判断を下せるようになります。この記事で紹介したポイントを参考に、効果的なヒアリングを実践し、不動産投資を成功に導いてください！

えむ

経営者＆不動産投資家

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ITで起業しました。2021年から不動産投資を始めました。個人事業主（フリーランス）や会社経営者が不動産投資をしていく中での気付きや学んだことをつづっていきます。