不動産投資：物件情報のどこを見ればよいの？
mizumoto
えむ＠会社経営＆不動産投資
現地調査を制する者が不動産投資を制す！
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不動産投資を成功させるためには、物件の現地調査が重要です。物件はすべて個別の性質を持つため、現地での詳細な確認により、リスクや問題点を発見し、適切な対策を講じることが必要です。また、法令やエリアの需給状況を把握することで、長期的な安定収益を得られる物件を選べます。修繕箇所やエリアの需要を確認し、無駄なコストやリスクを避けるためにも、現地調査は不可欠です。どのように現地調査を行えばよいか、ステップごとに解説していきます。
目次
現地調査は何をする？
物件の調査って大事だとは聞いてますが、どこまでやればいいんですか？
現地調査は徹底的にやらなきゃダメだよ。現場に行かないとわからないことがたくさんあるんだから。物件選びで後悔しないためにも、見逃しがちなポイントまでしっかり確認することが大切だよ。
物件の個別性を理解する
不動産物件はそれぞれが独自の特徴を持っており、同じ物件は一つもありません。そのため、物件の選別が非常に重要です。例えば、建物の外壁や基礎の状態、屋根の修繕履歴、さらには物件が建つ土地の形状や道路との接道状況まで確認する必要があります。
現地で見て初めて気づくことも多いよ。例えば、外観だけじゃなくて、物件の周りの環境や交通状況、近隣の住民の雰囲気なんかも重要な要素だね。
修繕が必要な個所を確認
物件を購入する際、修繕が必要な箇所があれば、その費用も含めて総合的に判断しなければなりません。見逃してしまうと、購入後に予想外の出費が発生することになります。例えば、屋根の破損や外壁のひび割れ、給排水設備の劣化など、細かい部分までしっかり確認しましょう。
修繕が必要だと、価格交渉の材料になりますか？
もちろん！修繕見積もりを出してもらって、その分だけ売買価格から差し引いてもらう交渉ができるよ。こういう交渉を躊躇する必要はないんだよ。投資なんだから、ビジネスとしてしっかりやることが大事さ。
法令とマーケティング視点での調査
不動産を購入する際は、その物件が法令上問題ないかを確認することが必須です。用途地域や建築基準法、さらにはエリアごとの条例などに違反している物件を購入してしまうと、後々大きなトラブルに発展することがあります。
法令に違反している物件を買っちゃうと、運営はもちろん、売却も大変になる。だから、現地で法的な確認を怠っちゃいけないんだ。
そういう法令チェックって、どこでやればいいんですか？
役所で確認できることも多いし、専門の調査業者に頼むのも一つの手だね。あとは、近隣の競合物件や周辺の不動産利用状況を見て、マーケティング的な視点での調査も必要だよ。
マーケティングの視点での調査では、そのエリアの賃貸需要や競合物件の空室率、近隣施設の状況などを確認します。これにより、その物件が今後どのように運営されるか、家賃の値下げ競争に巻き込まれるリスクはないかを見極めることができます。
空室率調査と需要分析
現地調査では、物件の周辺地域における空室率の調査も重要です。空室率が高いエリアでは、家賃を下げなければ入居者を確保できないリスクが高まり、運営が困難になる可能性があります。逆に、空室率が低く、需要が高いエリアでは安定した収益が見込めます。
空室率の高いエリアってやっぱり避けるべきですか？
基本的にはね。空室率が高いってことは、需要が少ないか競合が多すぎるってことだから、苦労する可能性が高い。でも、逆に安く買って、差別化する方法もなくはないよ。そこはリスクとのバランスだね。
空室率の高いエリアに投資する場合、差別化のための戦略をしっかりと練る必要があります。例えば、リノベーションや特定のターゲット層に向けたマーケティングなどが有効です。
価格交渉の材料に使える現地調査
現地調査を通じて発見した問題点やリスク要素は、価格交渉の材料として活用することができます。特に、購入後すぐに修繕が必要な場合は、その見積もりを基に売主と交渉し、売買価格を引き下げてもらうことが可能です。
交渉は遠慮しなくていいよ。物件にマイナス点があるなら、堂々と価格交渉を進めるべきだ。これも賃貸経営の一環だからね。
調査の際に持参する道具
現地調査では、以下の道具が非常に役立ちます。
- 住宅地図: 周辺環境や物件の位置関係を把握するため
- 単眼鏡または低倍率の双眼鏡: 外から空室の様子を見るため
- 方位磁石: 物件の方位を確認し、日当たりや風通しを考慮するため
- デジカメ: 問題点を記録し、後で確認するため
- パルハンマー: 建物の外壁や基礎の状態を確認するための道具
- 販売チラシ: 現地での他の物件の情報を収集するため
- メジャー: 物件や道路の大きさや寸法を正確に確認するため
なるほど、これらの道具を使って、細かいところまでチェックするんですね。
そう。これらの道具を使えば、より正確に物件の状態を把握できるし、見落としも防げる。プロとしてしっかり調査することが成功のカギだよ。
方位磁石とデジカメはスマホに入っていますね。
これらの道具をもっていると、職務質問を受けたときに不動産の調査を行っているという証明にもなるのよ。
現地調査が投資成功のカギ
現地調査をしっかり行うことで、投資の成功率が大きく上がります。物件選びは不動産投資の最も重要なステップであり、現地調査を怠ると、見落としが後々のトラブルや予期せぬコストを引き起こす原因になりかねません。しっかりと現地調査を行い、物件の良し悪しを見極めることが、不動産投資において大きな差を生むのです。
現地調査がどれだけ重要か、よく分かりました。何度も足を運んで、しっかりと確認するのが大事なんですね。
その通り。物件選びの初期段階でミスを防ぐためにも、現地で見えるリスクをしっかり洗い出すことが、長期的な成功につながるんだ。物件の“見えない部分”を見抜く力をつけることが、プロの投資家への第一歩よ。
まとめ
- 不動産投資において現地調査は欠かせないステップです。物件の個別性、修繕の必要性、法令遵守や需給バランスといった重要なポイントを把握するために、現場での直接確認が必要です。
- 現地調査をしっかり行うことで、物件に潜むリスクを見抜き、価格交渉の材料に使うことができます。また、空室率や競合物件の状況を確認することで、将来的な家賃設定や運営リスクを最小限に抑えることが可能です。
- 結果的に、物件の購入後にかかる不必要なコストを削減し、収益性を最大化することができます。正確な現地調査を行うことで、リスクを最小限にし、安心して長期的な運用ができる不動産投資を実現することが可能です。
今日のレッスンで、物件の選び方がさらにわかった気がします。次は、実際に現地調査をしてみたいです！
いいね。現地に行くことで、教科書では学べない“感覚”が身につくよ。実践を通して、自分なりのチェックポイントや判断基準を確立していくことが大事だ。さあ、次は実際に物件を見に行こう！
不動産投資における物件選びは、現地での詳細な調査により成功が左右されます。ぜひ、この記事を参考にして、投資物件の見極め力を身につけてください！
ABOUT ME
ITで起業しました。2021年から不動産投資を始めました。個人事業主（フリーランス）や会社経営者が不動産投資をしていく中での気付きや学んだことをつづっていきます。
