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残債利回りって何！？不動産投資の収益効率を見極める指標とは
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不動産投資に取り組む上で、残債利回りって聞いたことがありますか？不動産の利回りの中でも、物件のローン残高を考慮したこの指標は、キャッシュフローや投資効率を見極めるための大事なポイントです。今回は残債利回りについて解説していきます。計算方法から、効率よく残債利回りを上げる方法、具体的な活用事例まで、分かりやすく紹介します！
目次
残債利回りとは？基本の考え方と計算方法
残債利回りって、普通の利回りとどう違うのですか？そもそも、なんでわざわざ残債を考えるの？
いい質問だね。残債利回りっていうのは、物件の収益をローンの残高と照らし合わせて計算するものだよ。普通の利回りが物件全体の価値を基準にしているのに対して、残債利回りはローンが減っていく中で、どれだけ効率よくお金が回っているかを見ているんだ。
残債利回りは、「残っているローン額に対する収益性」を計算する指標です。通常の表面利回りや実質利回りが「物件の価格」に対してどれだけ収益が上がっているかを示すのに対し、残債利回りは「現在のローン残高」に対する収益率を示します。ローン返済が進むにつれ、残債利回りが上昇していくのが特徴です。
計算方法
残債利回りの計算式は次のとおりです。
\[ 残債利回り=\frac{年間収益}{ローン残高} \times 100 \]
たとえば、年間収益が200万円、ローン残高が1,000万円だとすると、
\[ 残債利回り=\frac{200万円}{1,000万円} \times 100 = 20 \% \]
残債利回りが重要な理由
なんで残債利回りが重要なのですか？普通の利回りじゃダメなの？
普通の利回りも大事だけど、残債利回りはローンがある状態でどれくらい効率的にお金が回っているかを教えてくれるんだ。ローンが減っていくと、その分収益効率も上がるのがわかるよ。
残債利回りが重要な理由は、ローン返済が進む中で、どれだけ収益を効率よく確保できているかを評価できるからです。特にローン残高が減少することで残債利回りが上昇していくため、返済が進むたびにキャッシュフローも改善しやすくなります。
- キャッシュフローの増加: 残債が減れば、ローン返済額のうち利息部分が減少し、手元に残る収益が増えます。その結果、投資効率が高まり、安定した収益が得られます。
- 早期返済による利回り改善: 残債利回りの高い投資家は、余裕があれば早期返済（繰り上げ返済）を行い、利回りをさらに引き上げることが可能です。
残債利回りを上げる方法
どうやったら残債利回りって上がるのですか？
残債利回りを上げる方法はいくつかあるよ。例えば、ローンの繰り上げ返済をするとか、家賃を引き上げる工夫をするとかね。
方法1: ローン返済の繰り上げ返済
- 効果: 繰り上げ返済で元本が減少するため、残債利回りが向上します。
方法2: 家賃の引き上げや物件の付加価値向上
- 具体例: リノベーションで月の家賃が1万円上がれば、年間で12万円の増収が見込めます。
残債利回りを使った投資判断の実例
具体的な例を知りたいです。残債利回りをどうやって判断に活用するの？
じゃあ、A物件とB物件の例で考えてみよう。どっちも年収入が同じだけど、ローン残高が違うと残債利回りも変わってくるんだ。
具体例
- A物件：年間収益150万円、ローン残高1,000万円 → 残債利回り = 15%
- B物件：年間収益150万円、ローン残高500万円 → 残債利回り = 30%
投資判断に役立つポイント
- 売却タイミング: 残債利回りが上がっている状態で物件を売却すれば、次の投資資金を確保しつつ資産を増やすことができます。
- 物件の追加購入: 高い残債利回りを維持できる物件を複数持つことで、リスクを分散しながら収益を上げる戦略も可能です。
残債利回りの注意点と限界
残債利回りは非常に有用な指標ですが、過度に依存すると判断を誤る可能性もあります。
- 長期的な資産価値を考慮する
残債利回りが高くても、物件自体の価値が下がってしまうとトータルでの投資リターンが減少するリスクがあります。 - 市場変動に対する注意
家賃相場や不動産価格は常に変動します。残債利回りは現時点のキャッシュフローを示しているため、将来的な市場変動を予測する力はありません。
残債利回りが高くても、地域の需要が下がれば家賃も下落し、収益性が損なわれる可能性があるんだ。
まとめ
- 残債利回りは、ローン残高に対する収益性を示し、不動産投資の効率を計る指標です。
- キャッシュフローやローン返済が進む中で収益性の変化を見極められ、判断材料として有用です。
- 効率的に残債利回りを上げることで、不動産投資の収益性を最大化し、長期的な資産形成を支援します。
ABOUT ME
ITで起業しました。2021年から不動産投資を始めました。個人事業主（フリーランス）や会社経営者が不動産投資をしていく中での気付きや学んだことをつづっていきます。
