現地調査を制する者が不動産投資を制す！
mizumoto
えむ＠会社経営＆不動産投資
不動産投資：物件情報のどこを見ればよいの？
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不動産投資を始めたいけど、どこから手をつけたらいいかわからない？それなら、まずは物件情報の見方や注意すべきポイントを押さえることから始めましょう。不動産投資は、物件選びが成功のカギを握りますが、単に価格や利回りを見るだけでは不十分です。適法性、インフラ状況、地盤の状態、さらには空室リスクや修繕費まで、確認すべきポイントはたくさんあります。この記事では、不動産投資の基礎をわかりやすく解説していきます。初心者でも安心してスタートできるよう、物件選びの具体的な方法とリスク管理の重要性について、丁寧に紹介します！
目次
適法性の確認
不動産投資を始めたいんですけど、物件選びってどうやって進めたらいいんですか？ネットで調べてると、どの物件も良さそうに見えちゃって…。
うん、えむ。物件選びは確かに難しいけど、ポイントさえ押さえればそんなに難しくないよ。何を優先的に見るべきかを知っておけば、効率よくいい物件を見つけられるはずだ。
物件を選ぶ際に最初にチェックすべきなのは、物件の適法性です。不動産は購入した後に再建築や改築をすることがあるため、その物件が法律に基づいて正しく建築されているかどうかを確認することがとても重要です。
適法性とは、物件が建築基準法や都市計画法などの法律に適合しているかを指します。特に重要な項目としては、建ぺい率（敷地面積に対する建物の占有面積の割合）や容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合）、高さ制限、接道義務（道路に接する部分が2メートル以上か）などがあります。これらが守られていない物件だと、増改築が制限されたり、最悪の場合、建物を再建築できないリスクがあります。
そんなにたくさんのルールがあるんですね！接道義務って、なんでそんなに重要なんですか？
接道義務が守られていないと、物件を建て直すことができないんだよ。再建築不可物件って聞いたことあるかな？これは接道が足りない物件で、ローンが組みにくいし、売るときも苦労することが多いんだ。
特に中古物件や古い住宅では、過去の規制が現行の法律と異なることがあり、適法性に問題がある場合もあります。そのため、物件購入前に役所で都市計画図や建築確認申請書を確認することが重要です。
建物の構造と状態
次に確認するべきは、物件の構造や物理的な状態です。建物の構造がしっかりしているか、築年数がどれくらいか、耐震基準を満たしているかなどをチェックする必要があります。日本は地震が多い国なので、特に耐震性は重視すべきポイントです。1981年に新耐震基準が導入されているため、それ以前に建てられた物件は耐震性に注意が必要です。
じゃあ、1981年以前に建てられた物件は、避けたほうがいいんですか？
そういうわけでもないよ。古い物件でも、リノベーションや耐震補強を施していれば問題ないことが多い。でも、その分費用がかかるから、購入前にしっかり計算しておくことが大切だね。
また、擁壁（ようへき）という土砂を支える壁がある物件では、その状態もしっかり確認しましょう。擁壁が劣化していると、地盤が崩れて建物が傾くリスクがあります。擁壁がコンクリートでしっかり作られているか、亀裂が入っていないかを確認することが重要です。
道路とインフラの確認
物件が接している道路が公道か私道か、そしてその道路の幅が十分かどうかも確認すべきです。道路が狭すぎると駐車場を作れない場合があるため、日常生活や物件の運用に大きな支障をきたします。また、私道の場合、その持分（権利）がないと、将来的にその道を通れなくなる可能性もあります。
私道の場合は持分（権利）の有無が重要だよ。持分がないと、他人の土地を通って車を停めることになってしまうこともあるからね。
それはトラブルのもとになりそうですね…。確認しておかないと、後で困りそう。
また、物件のインフラ、特に上下水道やガスの配管状況も確認しましょう。古い物件では、これらの配管が劣化している場合があり、後で修繕費用がかかることがあります。特に排水管の太さや、ガスの供給方法（都市ガスかプロパンガスか）も重要なポイントです。都市ガスは供給が安定しており、維持費が安く済むことが多いため、長期的には有利です。
空室リスクとその対策
不動産投資のリスクの一つとして、空室リスクがあります。空室が続くと、家賃収入が得られないため、ローンの返済や維持費の負担が重くなります。そこで、空室リスクを減らすための戦略が重要です。
空室リスクって、どれくらいの割合で考えたらいいんですか？エリアによって違うんですか？
その通り。エリアによって大きく異なるんだよ。例えば、人口が増加している都市部では空室リスクが低いけど、逆に人口減少地域では空室リスクが高くなる。
空室リスクを減らすためには、まず物件の立地をよく調べることが重要です。賃貸需要が高いエリアでは、空室リスクが低く、安定した収益を見込むことができます。たとえば、大学や大企業が近くにある地域では、単身者や学生向けの物件が人気です。また、交通の便が良い場所や、商業施設が充実しているエリアも人気があります。
さらに、物件の状態や設備の充実度も重要です。古い物件でも、リノベーションを行って設備を最新のものにアップデートすることで、競争力を高めることができます。
空室リスクに対する具体的な対策
じゃあ、具体的に空室を減らすためにはどうすればいいんですか？
まず、賃料を適正価格に設定することが大事だね。周辺の競合物件の家賃を調べて、相場よりも少し安めに設定することで、入居者を確保しやすくなるよ。
賃料を相場より少し下げるのが効果的なんですね。確かに、同じ条件なら安い方が魅力的ですもんね。
その通りだよ。だけど、安くしすぎると収益が減るから、そのバランスも大事。設備やサービスを強化して、価値を高める方法も有効だよ。
賃料の設定は物件の収益性に直結する重要な要素ですが、値下げだけではなく、リノベーションや設備の充実を図ることも一つの手段です。特に、キッチンやバスルームなどの設備をアップデートすることで、入居者の満足度を高めることができ、結果的に長期入居につながります。
また、ペット可物件やファミリー向け物件として特徴を打ち出すことで、特定のターゲット層にアピールするのも効果的です。
修繕費や固定資産税を考慮した収益計算
不動産投資において、収益の計算は物件選びの基本です。単に家賃収入を期待するだけではなく、物件の維持にかかる修繕費や固定資産税などのコストも考慮しなければ、思ったより利益が出ないことが多々あります。
修繕費って、どれくらいかかるものなんでしょうか？なんとなく後回しにしてしまいそうで…。
修繕費は築年数や物件の状態によって異なるんだけど、特に古い物件だと大規模修繕が必要になることがある。例えば、屋根や外壁、配管の交換なんかが大きなコストになりやすいよ。
築年数が古くなると、必然的に修繕が必要になる箇所が増えていきます。例えば、築20年を超えた物件では、外壁や屋根のメンテナンスが必要になることが多いです。これを無視してしまうと、さらに大きな修繕費用がかかるリスクがあります。
また、物件の構造によっても修繕費は異なります。鉄筋コンクリート造や木造の建物では、耐久性やメンテナンス費用に大きな差があるため、購入前に見積もりを取ることが重要です。
固定資産税と都市計画税
物件の所有者は、毎年固定資産税と都市計画税を納める義務があります。これらの税金は、物件の評価額に基づいて算出され、地域や物件の種類によって異なります。特に、商業地域や市街化区域にある物件は税額が高くなることが多いです。
固定資産税は物件の価格に対して毎年かかるから、最初からそれを計算に入れておくことが大事だよ。
そうか、税金も収益に影響するんですね。無視してたら大きな損になりそうです。
固定資産税や都市計画税は、長期的な運用コストに大きく影響します。特に、物件の価格が高いほど税額も増えるため、事前に計算して収益に与える影響を確認しておくことが大切です。
税引後キャッシュフローの計算
不動産投資では、最終的に手元に残る「税引後キャッシュフロー（ATCF）」が最も重要です。賃料収入から運営費、修繕費、固定資産税、さらにはローン返済を差し引いた額が最終的なキャッシュフローとなりますが、これを正確に把握しておかないと、思わぬ損失を被ることがあります。
キャッシュフローって、税金まで計算に入れた方がいいんですね。具体的にどうやって計算するんですか？
基本的には、賃料収入から運営費やローン返済、税金を引いて残ったお金がキャッシュフローだよ。でも、ここで忘れちゃいけないのは減価償却だ。
減価償却とは？
減価償却は、不動産の価値が時間とともに減少することを前提に、毎年一定額を経費として計上することができる仕組みです。これにより、所得税を節約することができ、結果として手元に残るキャッシュフローが増える可能性があります。
減価償却って、物件の価値が下がることを見越して税金を抑えるってことですか？
そうだね。建物部分の価値は年々減少していくから、その分を経費として計上することで税負担を軽減できるんだ。ただし、土地は減価償却できないから、注意が必要だよ。
長期的な運営とリノベーション戦略
不動産投資は短期的な利益を狙うものではなく、長期的な視点で安定したキャッシュフローを得ることが基本です。そのため、物件の維持管理や定期的なメンテナンスが欠かせません。さらに、時にはリノベーションを行い、物件の価値を高めることで、長期的に収益を向上させることができます。
リノベーションって、お金がかかりそうだけど、やる価値はあるんですか？
リノベーションにはコストがかかるけど、それ以上の価値を生むことができるよ。特に古い物件では、内装や設備を一新することで、賃料を上げることができるし、入居者の満足度も高まるから、長期的に見れば利益が増えるんだ。
例えば、キッチンやバスルームのリフォーム、壁紙の張り替え、フローリングの変更など、物件の内装をアップグレードすることで、入居者の満足度を高めることができます。また、エネルギー効率を改善するためのリノベーション（断熱材の追加や省エネ型設備の導入）も、物件の価値を高める効果があります。
不動産投資における出口戦略
不動産投資では、物件をどのタイミングで売却するか、いわゆる「出口戦略」も重要です。長期保有を目指す場合でも、市場の状況や物件の価値が高騰したタイミングで売却することで、大きな利益を得ることができます。
出口戦略って、どのタイミングで考えるべきなんですか？
物件を購入する時点で出口戦略も考えておくべきだよ。賃料収入だけでなく、物件の売却益を見込んで計画を立てることが大切なんだ。特に市場が上昇しているタイミングで売却することで、大きな利益を得られることがあるよ。
例えば、都市部の再開発が進む地域や、人口が増加しているエリアでは、物件の価値が急上昇することがあります。このタイミングで物件を売却することで、キャピタルゲイン（売却益）を得ることができ、投資全体のリターンを大幅に向上させることが可能です。
まとめ
- 不動産投資は、物件の購入から管理、売却に至るまで、多くの要素が関わる投資方法です。物件選びの際には、適法性や建物の状態、インフラ、さらには空室リスクや修繕費などを総合的に考慮する必要があります。また、税金対策やリノベーション、出口戦略をしっかり立てることで、収益を最大化することが可能です。
- 適切な物件選びと管理を行えば、長期的に安定したキャッシュフローを得ることができ、資産形成にもつながります。空室対策や修繕計画をしっかり立てることで、リスクを最小限に抑え、安定した収益を確保できます。
- 不動産投資は、安定した収入源を確保しながら、将来的な資産の成長を目指すことができる投資方法です。キャッシュフローをうまく管理し、税引後の利益を最大化することで、将来的な経済的な自由を手に入れることができます。
このブログ記事では、不動産投資の基本的な考え方と、物件選び、リスク管理、税金対策、リノベーションのポイントを解説しました。これから不動産投資を始める人にとって、物件選びと管理は投資の成功を左右する重要なステップです。この記事を参考に、リスクを最小限に抑えつつ、長期的に安定した収益を得るための投資戦略を立ててください！
ABOUT ME
ITで起業しました。2021年から不動産投資を始めました。個人事業主（フリーランス）や会社経営者が不動産投資をしていく中での気付きや学んだことをつづっていきます。
